Hond in een huurwoning: wat mag er in België?

Het bekendste zinnetje over huisdieren en huur is geen wet

Op 26 augustus 2018 kondigde de Vlaamse minister van Dierenwelzijn Ben Weyts een wijziging aan die sindsdien op honderden pagina’s wordt doorverteld. De VRT kopte dat huurders voortaan altijd huisdieren mogen houden, tenzij de huurwoning er niet voor geschikt is, en de minister zelf verwoordde het zo: huisdieren zullen voortaan altijd toegelaten zijn, tenzij de huurwoning daar niet voor geschikt is. Als voorbeeld gaf hij dat een klein appartementje niet geschikt is voor een Duitse herder.

Lees je het bericht helemaal, dan staat er iets anders dan de kop suggereert. De wijziging kwam in samenspraak met de belangenvereniging van verhuurders, en wat er veranderde was de paragraaf over huisdieren in hun standaardhuurcontracten voor appartementen en woningen. De aanpassing gebeurde om die modellen in overeenstemming te brengen met de recente rechtspraak. En als een huisdier tot een geschil leidt, zo stond er expliciet bij, zal het opnieuw aan de rechter zijn om te beslissen of het dier mag blijven.

Dat is dus geen regel met een artikelnummer, geen sanctie en geen toepassingsgebied. Het bindt enkel huurcontracten die van dat ene model gebruikmaken. Wie een contract ondertekent dat een kantoor, een particulier of een andere organisatie zelf heeft opgesteld, heeft aan dat akkoord niets. Het is een nuttige zet geweest, want modelcontracten bepalen in de praktijk veel, maar het is geen recht waar je je op kan beroepen.

Het grotere punt is wat er sindsdien niet gebeurd is. De Vlaamse huurregels zijn in 2018 volledig herschreven in een eigen decreet, en acht jaar later staat er over huisdieren nog steeds geen letter in. De Huurdersbond stelde dat in de winter van 2018 al vast en noemde het toen een leemte die door de rechtspraak wordt opgevuld. Dat is vandaag nog zo. Wie in Vlaanderen huurt, moet zijn antwoord dus niet in de wet zoeken maar in zijn eigen contract en in de vonnissen van de vredegerechten.

Drie gewesten, drie antwoorden en maar één wetsartikel

Huurwetgeving voor woningen is in België geen federale materie meer. Sinds de zesde staatshervorming schrijft elk gewest zijn eigen regels, en dat heeft drie aparte teksten opgeleverd: in Vlaanderen het Woninghuurdecreet van 9 november 2018, in Wallonië het decreet over de woninghuur van 15 maart 2018, en in Brussel de Brusselse Huisvestingscode. Wie wil weten of zijn hond mag, moet dus eerst weten onder welke tekst zijn contract valt, en dat is niet altijd waar je woont alleen.

In Vlaanderen geldt het decreet voor schriftelijke huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten, en voor lopende mondelinge overeenkomsten. Oudere schriftelijke contracten blijven onder de federale woninghuurwet vallen. Voor huisdieren verandert dat overigens niets, want geen van beide teksten zegt er iets over, maar het is wel het eerste wat je moet uitzoeken wanneer je over iets anders in je contract discussieert.

Van die drie teksten is er precies één die het woord gezelschapsdier gebruikt, en dat is de Brusselse. Sinds 1 november 2024 staat daar een artikel in dat een vlak huisdierverbod in een huurcontract onderuithaalt. In Vlaanderen en Wallonië bestaat zo’n artikel niet: daar beslist je contract, en wanneer het contract en de werkelijkheid botsen, beslist de vrederechter.

Daar zit een scheve verhouding in die het vermelden waard is. Volgens de Census 2021 van Statbel, die de toestand op 1 januari 2021 weergeeft, is Brussel het enige gewest met meer huurders dan eigenaars: 62 procent van de huishoudens huurt er en 38 procent bezit de eigen woning. In Vlaanderen woont 70 procent in een eigen woning, in Wallonië 64 procent. Het gewest waar het grootste deel van de bevolking afhankelijk is van een verhuurder, is dus ook het enige gewest dat zijn huurders op dit punt een wettelijk vangnet geeft. In de twee gewesten waar huren de minderheidspositie is, bleef het bij een akkoord over modelcontracten en bij rechtspraak per geval.

Brussel sinds 1 november 2024: een vlak verbod geldt als niet geschreven

De ordonnantie van 4 april 2024 tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode werd op 22 april 2024 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en trad in werking op de eerste dag van de maand na een termijn van zes maanden, dus op 1 november 2024. Artikel 15 van die ordonnantie voegt een nieuw artikel 218/1 in de Huisvestingscode in, en dat artikel gaat uitsluitend over gezelschapsdieren.

De eerste paragraaf is kort en hard: elke bepaling in de huurovereenkomst of de bijlagen ervan die het houden van een gezelschapsdier in het gehuurde goed zonder meer verbiedt, wordt voor niet-geschreven gehouden. Twee woordgroepen dragen dat artikel. Zonder meer betekent dat het om een vlak, onvoorwaardelijk verbod moet gaan: een clausule die iets nuanceert, valt er niet automatisch onder. En voor niet-geschreven gehouden betekent dat de clausule juridisch gewoon niet bestaat. Je moet ze niet laten vernietigen, je moet er geen procedure voor starten en je verhuurder kan er zich niet op beroepen.

Let ook op de woorden of de bijlagen ervan. Een verbod dat niet in het contract zelf staat maar in een bijgevoegd document, valt er even goed onder. Dat is precies de plaats waar zo’n verbod in de praktijk vaak staat, want een modelcontract wordt zelden herschreven terwijl een bijlage makkelijk toe te voegen is.

De tweede paragraaf houdt twee deuren open, en dat is belangrijk om niet te veel te verwachten van dit artikel. De huurovereenkomst kan het houden van gezelschapsdieren koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast en met name geen enkele agressiviteit is, en ze kan het aantal dieren of de soorten die gehouden mogen worden beperken op basis van aanvaardbare redenen. Een Brusselse verhuurder mag dus nog altijd schrijven dat er één hond mag en geen drie, of dat het dier geen overlast mag veroorzaken. Wat hij niet meer mag, is de deur gewoon dichtdoen.

Nog een detail dat zelden wordt vermeld: de ordonnantie voegt aan de lijst van wat een huurovereenkomst moet bevatten ook de bepalingen met betrekking tot het houden van gezelschapsdieren toe. Een Brussels huurcontract hoort het onderwerp dus uitdrukkelijk te regelen in plaats van het stil te laten.

De datum op je contract beslist of die Brusselse regel voor jou geldt

Hier gaat het in de praktijk mis, en het staat in bijna geen enkele samenvatting. De ordonnantie bevat een overgangsregeling, en artikel 218/1 staat daarin. Het nieuwe huisdierartikel geldt voor huurovereenkomsten die gesloten of verlengd zijn na de inwerkingtreding van de ordonnantie. Ook de belangenvereniging van de verhuurders zelf noteert dat uitdrukkelijk in haar praktische toelichting voor verhuurders: bestaande contracten die niet verlengd worden, vallen er niet onder.

Wat dat concreet betekent, is onaangenaam voor wie lang op dezelfde plek woont. Een Brussels negenjarig huurcontract dat in 2021 werd ondertekend, loopt tot 2030 door onder het oude regime. Staat daar een vlak huisdierverbod in, dan blijft dat verbod gewoon staan tot het contract verlengd of vernieuwd wordt. De huurder die er het langst zit en het meest heeft opgebouwd, is dus de huurder die het minst beschermd is, en de huurder die net is binnengekomen geniet de volle bescherming.

Daar valt wel iets mee te doen. Vanaf het moment dat het contract verlengd of vernieuwd wordt, valt de clausule weg. Loopt je contract af en wordt het stilzwijgend of uitdrukkelijk voortgezet, dan is dat het moment om de vraag opnieuw te stellen. Komt het tot een nieuwe overeenkomst, bijvoorbeeld omdat de huurprijs of de duur wijzigt, dan is dat ook het moment waarop artikel 218/1 je dekt.

En zelfs met een oud contract sta je niet nergens. De rechtspraak die hieronder aan bod komt, bestond al lang vóór de ordonnantie en geldt in heel het land. Het nieuwe artikel heeft die rechtspraak in een wettekst gegoten, maar het vlakke verbod stond ook daarvoor al zwak bij de rechter. Het verschil is dat je nu in de nieuwe Brusselse contracten niet meer hoeft te procederen om dat vast te stellen.

Vlaanderen: het decreet zwijgt, dus het contract beslist

In Vlaanderen is er geen wettelijke regeling over huisdieren in een huurwoning. Dat is geen interpretatie: de Huurdersbond stelde het in 2018 vast, de rechtsleer bevestigt dat de Belgische huurwetgeving geen enkele bepaling bevat die een huurder het recht geeft een dier te houden of een verhuurder het recht geeft het te verbieden, en in 2026 is daar nog niets aan veranderd. Het decreet over wonen dat het Vlaams Parlement op 25 februari 2026 in plenaire vergadering aannam, wijzigt de Vlaamse Codex Wonen en het woondecreet van 9 juli 2021, maar gaat over sociale huurdoelstellingen en gemeentelijke verplichtingen. Het woord huisdier komt er niet in voor.

De gevolgtrekking is eenvoudig en voor veel huurders onaangenaam: in Vlaanderen beslist je contract. Staat er niets over huisdieren in, dan mag je in principe een hond houden, op voorwaarde dat je je woning gebruikt als een voorzichtig en redelijk huurder en dat het dier geen schade of overlast veroorzaakt. Staat er een verbod in, dan heb je geen wetsartikel dat dat verbod wegveegt, maar wel een hele reeks vonnissen die er streng naar kijken.

Praktisch is er één ding dat in Vlaanderen zwaarder weegt dan het verbod zelf, en dat is de schriftelijke toestemming. Omdat er geen wet is die iets vastlegt, is wat je verhuurder je op papier of per mail toestaat precies wat geldt. Een mail waarin hij een kleine hond toestaat op voorwaarde dat er geen overlast is, is op dat moment je volledige juridische positie. Vraag die toestemming dus vóór de hond er is, en vraag ze schriftelijk, ook als de verhuurder mondeling meteen ja zegt.

Verzwijgen is de slechtste optie. Een huurder die een hond binnensmokkelt in een woning met een contractueel verbod, geeft zijn verhuurder een argument dat hij anders niet had, en de rechtsleer wijst erop dat zoiets raakt aan de goede trouw bij het sluiten van de overeenkomst. Je positie bij de rechter is sterker wanneer je kan aantonen dat je het onderwerp zelf hebt aangekaart dan wanneer de verhuurder het zelf ontdekt.

Wallonië: geen verbod op het verbod, maar wel een proportionaliteitstoets

Ook het Waalse decreet over de woninghuur van 15 maart 2018 bevat geen artikel over huisdieren. De officiële Waalse juridische voorlichting zegt het in twee stappen: een verhuurder mag dieren verbieden, maar dat verbod moet verantwoord zijn en mag niet overdreven zijn. Een clausule die alle dieren zonder onderscheid verbiedt, haalt die toets niet.

Het voorbeeld dat daarbij hoort, maakt meteen duidelijk hoe die toets werkt. Een hond kan verboden worden in een woning met parketvloeren, omdat je dan een concrete reden hebt die met de woning zelf te maken heeft. Een goudvis verbieden kan niet, want er valt geen enkel verband te leggen tussen dat dier en enige schade of hinder. Hoe specifieker de reden en hoe nauwer de clausule, hoe beter ze overleeft.

Komt het tot een geschil, dan kan de vrederechter het verbod handhaven of opheffen. De factoren die hij afweegt, zijn de aard van het dier, het type woning, met een duidelijk onderscheid tussen een appartement, een studio en een huis met tuin, en de materialen in de woning. Dat is in de praktijk dezelfde afweging die Vlaamse en Brusselse vrederechters maken, met dit verschil dat ze in Wallonië expliciet in de officiële voorlichting staat.

Twee punten die huurders vaak verrassen. Ten eerste: ook wanneer het contract niets over dieren zegt, kan de verhuurder naar de rechter stappen om een dier te laten verbieden dat buitensporige schade aanricht of ernstige problemen voor de buren veroorzaakt. Zwijgen in het contract is dus geen blanco cheque. Ten tweede: sommige rechters hebben huurders hun dier laten houden ondanks een verbod in het contract, omdat een totaalverbod raakt aan het privé- en gezinsleven, en een verhuurder kan een kandidaat-huurder om die reden ook niet zonder meer de deur wijzen of het contract beëindigen.

Wat de vrederechters werkelijk beslissen

Omdat twee van de drie gewesten niets regelen, is de rechtspraak hier de echte wetgever. Het beeld dat eruit komt is verrassend consistent, en het draait niet om de vraag of een verbod geldig is maar om de vraag of dít dier in dít pand een probleem is. Een greep uit de uitspraken die in de rechtsleer het meest worden aangehaald:

• Rechtbank Luik, 21 oktober 1986: een algemeen verbod op alle huisdieren is in strijd met artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, dat het privé- en gezinsleven en de woning beschermt.
• Rechtbank Brussel, 7 april 2006: het louter overtreden van een contractueel huisdierverbod is op zichzelf geen bewijs van een contractuele fout. De verhuurder moet dus meer aanbrengen dan de clausule alleen.
• Vrederechter Aalst, 12 mei 2015: een verbod dat beperkt is tot dieren die schade of hinder veroorzaken, is proportioneel en wordt aanvaard; een totaalverbod is dat niet.
• Vrederechter Oudenaarde-Kruishoutem, 17 december 2015: een huurster hield een grote hond én een hangbuikvarken in een landelijke woning. Het contractuele verbod was in beginsel geldig, maar moest in het licht van het privacygrondrecht worden gelezen. Voor de hond was een algemeen verbod disproportioneel; het varken viel wél onder het verbod en de huurster kreeg één maand om er een ander onderkomen voor te vinden.
• Vrederechter Leuven, 6 oktober 2016: twintig katten in een huurwoning werd wél aanvaard als grond om de huurovereenkomst te beëindigen.
• Vrederechter Gent, 28 januari 2020: een huurder die een principieel verbod heeft aanvaard, moet zich eraan houden of een andere woning zoeken. De rechter grondde dat op de bindende kracht van de overeenkomst.
• Vrederechter Willebroek, 27 januari 2020: een huurprijsverhoging omdat de huurder een huisdier hield, was onwettig en disproportioneel ten opzichte van het doel het pand in goede staat te houden. De achterstal die uit die verhoging voortkwam, rechtvaardigde geen ontbinding.
• Hof van Cassatie: artikel 8 EVRM en artikel 22 van de Grondwet verhinderen een private eigenaar niet om in een advertentie te vermelden dat huisdieren niet toegelaten zijn. Er volgt uit die bepalingen geen algemeen verbod op zo’n vermelding.

Het patroon achter die vonnissen

Zet die uitspraken naast elkaar en er komt een bruikbare regel uit. Een huisdierverbod overleeft in de mate dat het specifiek en verantwoord is, en het sneuvelt in de mate dat het alles over één kam scheert. Een clausule die zegt dat dieren die schade of hinder veroorzaken niet toegelaten zijn, is vrijwel altijd geldig. Een clausule die zegt dat geen enkel dier toegelaten is, staat er zwak voor, en de rechtsleer wijst erop dat ze duurzamer wordt wanneer de verhuurder de reden in het contract zet: beperkte oppervlakte, bouwmaterialen, hygiëne of geluidsisolatie.

Tegelijk is het tweede deel van dat patroon minder gunstig dan huurders hopen. Wat de uitkomst bepaalt, is niet de clausule maar het dier en de aangetoonde hinder. Eén hond in een landelijke woning haalt het, twintig katten niet, en een hangbuikvarken valt wel onder een verbod dat voor de hond onredelijk is. De rechter kijkt naar de omvang, de soort, het pand en het bewijs van overlast. Dat betekent ook dat een huurder die zich op de rechtspraak beroept, zelf moet kunnen aantonen dat zijn dier niemand stoort en niets beschadigt.

En dan is er het punt van het Hof van Cassatie, dat in de praktijk het meest doorweegt van allemaal. Dat een verbod in een ondertekend contract zwak staat, helpt je niet wanneer je het contract nooit aangeboden krijgt. Een verhuurder mag in zijn zoekertje zetten dat huisdieren niet toegelaten zijn, en een kandidaat weigeren omdat hij een hond heeft is geen verboden discriminatie: hondenbezit is geen beschermd kenmerk. De bescherming die de rechtspraak biedt, begint pas nadat je de huurovereenkomst hebt.

Daar hoort een nuchtere conclusie bij voor wie een hond wil en moet huren. De juridische discussie is nuttig als verdediging, maar ze is geen zoekstrategie. In de praktijk win je meer met een dossier dat een verhuurder overtuigt dan met een artikel dat je achteraf kan inroepen: een referentie van je vorige verhuurder, een propere plaatsbeschrijving van je vorige woning, een gechipte en geregistreerde hond, en een voorstel dat je zelf op papier zet.

Het tweede document dat niemand opvraagt: het reglement van interne orde

Woon je in een appartement, dan is je huurcontract niet het enige document dat beslist. Sinds 1 september 2021 staat het appartementsrecht in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, en artikel 3.84 bepaalt dat elk gebouw of elke groep van gebouwen in gedwongen mede-eigendom beheerst moet worden door een basisakte, een reglement van mede-eigendom én een reglement van interne orde. Artikel 3.85 legt uit hoe die zich tot elkaar verhouden: de basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten en moeten bij authentieke akte worden vastgelegd, terwijl het reglement van interne orde bij onderhandse akte wordt opgesteld.

Dat laatste is precies de plaats waar de huisdierregel bijna altijd staat. Het reglement van interne orde is het enige van de drie dat niet bij de notaris passeert en dat de algemene vergadering relatief eenvoudig kan wijzigen. Onderwerpen als huisdieren, onderhoud, geluid, afval en het gebruik van de tuin horen typisch daar thuis, en artikel 3.93 bepaalt dat het reglement op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars moet worden neergelegd en bijgewerkt. Je kan het dus opvragen, en je hoort dat te doen vóór je ondertekent.

Het scenario dat daaruit volgt is het meest voorkomende conflict in deze hele materie: je verhuurder zegt ja en je gebouw zegt nee. In een dossier dat de Huurdersbond beschreef, gaf de verhuurder schriftelijk toestemming voor een klein hondje op voorwaarde dat er geen overlast was, waarna de syndicus die toestemming betwistte met de basisakte, het huishoudelijk reglement en een beslissing van de algemene vergadering in de hand. De huurder stond op dat moment met een geldige toestemming van zijn contractpartij en een gebouw dat het verbood.

De rechtspraak is op dit punt strenger voor huurders dan bij een gewoon contractueel verbod. Rechters zijn volgens de rechtsleer sneller bereid een huisdierverbod uit een reglement van inwendige orde te handhaven, en de reden daarvoor is logisch: zo’n reglement beschermt niet alleen het belang van één eigenaar maar ook het woongenot en de privacy van alle andere bewoners. Het argument dat een totaalverbod disproportioneel is omdat één hond niemand schaadt, is veel zwakker wanneer er twintig appartementen op dezelfde gang uitkomen.

Artikel 3.93 paragraaf 5: de hefboom die een huurder wél heeft

Er is in dat appartementsverhaal één bepaling die huurders zelden kennen en die rechtstreeks voor hen geschreven is. Artikel 3.93 van het Burgerlijk Wetboek regelt aan wie de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering tegenstelbaar zijn. Die zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent. Een huurder heeft in de regel geen stemrecht in de algemene vergadering.

Diezelfde paragraaf voorziet daarom in een eigen rechtsmiddel: ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht maar in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter vragen een bepaling of een beslissing te vernietigen of te wijzigen wanneer die hem persoonlijk nadeel berokkent. Dat is dus een route die niet via je verhuurder loopt en niet via een privacyargument over je huurcontract, maar rechtstreeks tegen de bepaling in het reglement die jou raakt.

Twee kanttekeningen zijn hier eerlijk en nodig. De eerste is dat de wettekst niet uitdrukkelijk zegt dat een bewoner zonder stemrecht door de statuten en het reglement gebonden ís: hij regelt de binding van stemgerechtigde titularissen en geeft bewoners zonder stemrecht een vordering. De juridische discussie of een reglement een huurder die het nooit ondertekende volledig bindt, is met de tekst alleen dus niet beslecht, en de praktijk gaat er doorgaans van uit dat hij zich er wel aan moet houden.

De tweede is dat termijnen in het appartementsrecht kort zijn en dat deze vordering er een van is. Wie met zo’n verbod zit, moet dus niet maanden onderhandelen met de syndicus en pas daarna juridisch advies zoeken, maar meteen bij een huurdersorganisatie of een advocaat te rade gaan om te weten binnen welke termijn hij nog iets kan ondernemen. Het praktische advies blijft hetzelfde en is minder spectaculair: vraag het reglement op voordat je het contract ondertekent, want een verbod dat je vooraf kent is een keuze en een verbod dat je achteraf ontdekt is een probleem.

Sociale huur: de strengste huisdierregels van het land

Huur je sociaal, dan staat de regel niet in je huurcontract maar in het reglement van inwendige orde van je woonmaatschappij, en die reglementen gaan veel verder dan wat een private verhuurder ooit in een contract zou krijgen. Het reglement van woonmaatschappij WoonST, in de versie van 17 april 2024, is daar een goed voorbeeld van, en het is openbaar. Het vertrekpunt is positief: je mag als huurder over een huisdier beschikken, maar enkel als je je aan de regels houdt en je huisdier niet voor overlast zorgt.

Die regels zijn vervolgens zeer concreet. Huisdieren zijn enkel toegelaten in zoverre de woning door de grootte, de aard en de ligging daartoe geschikt is. Maximum één hond en/of één kat is toegestaan. En de bepaling die de meeste mensen verrast: in een appartement is enkel een klein hondenras toegestaan, met een maximale schofthoogte van 40 centimeter. Verboden zijn verder dieren die van nature agressief of gevaarlijk zijn, dieren die een bedreiging vormen voor de gezondheid van de mens, dieren die bijzondere verzorging nodig hebben, en ongewone diersoorten zoals slangen, tropische spinnen en insecten.

• Veertig centimeter schofthoogte is een harde grens die dwars door de populairste rassen loopt: een beagle en een cocker spaniël zitten er rond of net boven, een border collie, een labrador en een golden retriever er ruim boven.
• In de gemeenschappelijke delen moet je je huisdier aan de leiband houden of opgeborgen vervoeren.
• Bevuilt je dier de gemeenschappelijke delen, dan ruim je dat onmiddellijk zelf op; richt het er schade aan, dan breng je de woonmaatschappij op de hoogte en gebeurt de herstelling op jouw kosten.
• Huisdieren mogen niet voor langere tijd achtergelaten worden in de woning of de tuin, ook niet wanneer er iemand dagelijks komt eten geven. Vakantieopvang regel je dus zelf.
• Het is verboden het platte dak van een gebouw te betreden om je hond uit te laten.
• Loopt je dier los bij een huisbezoek, dan moet je het verwijderen of vastmaken; doe je dat niet, dan wordt het bezoek afgelast en wordt een verplaatsingskost aangerekend.
• Kleinvee zoals kippen en konijnen mag in beperkte mate, op voldoende afstand van de perceelgrens, zonder hinder voor de buren en in een tuin die groot genoeg is.
• Bij niet-naleving kan de woonmaatschappij eisen dat het dier wordt weggedaan, en een weigering kan leiden tot de opzeg van de huurovereenkomst.

De tegenspraak in het Vlaamse model: het reglement mag enkel naar burenhinder kijken

Leg dat reglement nu naast het modelcontract dat de Vlaamse overheid zelf voor sociale verhuring heeft opgesteld, en er ontstaat een spanning die nergens in de voorlichting wordt benoemd. De typehuurovereenkomst voor sociale woningen bevat namelijk wél een huisdierbepaling, en die luidt dat het de huurder alleen is toegestaan dieren te houden als de bepalingen nageleefd worden van het reglement van inwendige orde, dat uitsluitend ter zake rekening zal houden met overdreven burenhinder.

Dat laatste zinsdeel is een beperking, en wel een beperking op het reglement en niet op de huurder. Letterlijk gelezen mag het reglement van inwendige orde op dit punt met één ding rekening houden: overdreven burenhinder. Een vast plafond van één hond, of een maximale schofthoogte van veertig centimeter in een appartement, is geen hinderbeoordeling. Het is een categorieregel die vooraf wordt toegepast, ongeacht of dit dier ooit iemand gestoord heeft. Daar zit op het eerste gezicht meer in dan het model toelaat.

Het model zet die lijn ook nog eens kracht bij. Een ander artikel bepaalt dat het reglement van inwendige orde bij de overeenkomst wordt gevoegd en er integraal deel van uitmaakt, en dat bepalingen in dat reglement die in strijd zijn met titel VII van de Vlaamse Wooncode of met de uitvoeringsbesluiten daarvan, voor niet geschreven worden gehouden. Een reglement is in dat systeem dus geen vrijbrief: het hangt onder de hogere norm.

Hier is eerlijkheid belangrijker dan een sterke conclusie. Dit is een argument, geen vaststaande rechtspraak, de modelteksten en de nummering zijn sinds de hervorming naar woonmaatschappijen meermaals gewijzigd, en of een rechter een maatgrens als een vorm van hinderpreventie zou aanvaarden, is onbeslist. Maar het is wel een argument dat een sociale huurder in handen heeft wanneer hij een weigering aanvecht, en het is precies het soort vraag waarmee je naar de Huurdersbond gaat. Let in datzelfde reglement ook op de bepaling die in je voordeel werkt: overlast moet door een medewerker worden vastgesteld met objectief bewijs, en niet op een klacht alleen.

Overlast is een juridisch begrip, geen gevoel

Alles in dit dossier draait uiteindelijk op één woord: overlast. Het staat in het Brusselse artikel, in elk sociaal reglement en in vrijwel elke clausule die een rechter overleeft. Sinds 1 september 2021 heeft dat begrip een eigen wetsartikel gekregen. Artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek codificeert de rechtspraak die daarvoor op het oude artikel 544 was gebouwd, en het is nuttig om te weten wat er precies in staat, want het is strenger en tegelijk nauwer dan de meeste mensen denken.

De eerste paragraaf vertrekt van een evenwicht: naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed, en ze mogen hun buur geen hinder opleggen die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en die aan hen toerekenbaar is. De rechter beoordeelt die hinder aan de hand van alle omstandigheden, waaronder het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming en de publieke bestemming van het onroerend goed. Die aansprakelijkheid is foutloos: je hoeft niets verkeerd gedaan te hebben.

De tweede paragraaf regelt wat er dan gebeurt. Wie dat evenwicht schendt, is gehouden het te herstellen, en de rechter kiest tussen een geldelijke vergoeding voor de bovenmatige hinder, de kosten van compenserende maatregelen op het getroffen goed, of een bevel om de activiteit te staken of maatregelen te nemen aan de bron, voor zover dat geen nieuw onevenwicht creëert en het normale gebruik niet uitsluit. Artikel 3.102 voegt daar een preventieve vordering aan toe, maar alleen bij ernstige en manifeste risico’s voor veiligheid, gezondheid of vervuiling, objectief beoordeeld en niet op de persoonlijke gevoeligheid van de buur.

Twee dingen om niet te overschatten. De vordering is in de eerste plaats geschreven tussen naburige eigenaars, en of een huurder ze zelf kan instellen of eronder aangesproken kan worden, ligt met de tekst alleen niet vast; de derde paragraaf breidt ze uit naar wie een attribuut van het eigendomsrecht uitoefent. In de praktijk loopt de route voor een blaffende hond in een huurpand daarom meestal anders: via de verhuurder, via de syndicus, en via het gemeentelijk politiereglement met eventueel een GAS-boete voor geluidshinder.

Voor hondeneigenaars zit in die opsomming wel één bruikbaar element. Blaffen wordt beoordeeld op tijdstip, frequentie en intensiteit, niet op het feit dat er geblaft wordt. Een hond die drie keer blaft als er gebeld wordt, is geen bovenmatige hinder. Een hond die vier uur per dag alleen is en die hele tijd huilt, is dat wel, en dan is de oplossing ook niet juridisch: dan is het een alleen-thuis-probleem dat je oplost met opbouw, bezigheid en een vaste dagstructuur.

Sinds 1 januari 2025 ben jij de bewaarder, en dat is strenger dan vroeger

Vrijwel elke Nederlandstalige pagina over schade door honden verwijst nog naar artikel 1385 van het Burgerlijk Wetboek. Voor nieuwe feiten bestaat dat artikel niet meer. Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, over de buitencontractuele aansprakelijkheid, is in werking getreden op 1 januari 2025 en is van toepassing op feiten die zich ná die datum hebben voorgedaan. De aansprakelijkheid voor dieren staat nu in artikel 6.17.

Dat nieuwe artikel laat de oude tweedeling tussen de eigenaar en wie het dier gebruikt vallen, en legt de aansprakelijkheid bij de bewaarder: wie een niet-ondergeschikte macht van leiding en toezicht over het dier heeft, oftewel het feitelijke meesterschap. De eigenaar wordt vermoed de bewaarder te zijn, maar dat vermoeden is weerlegbaar: de eigenaar ontsnapt er enkel aan wanneer hij of een derde aantoont dat de bewaring bij iemand anders ligt.

Voor een huurder met een hond is dat op twee manieren relevant. Ten eerste schuift er niets naar je verhuurder. Jij hebt het feitelijke meesterschap over de hond, dus jij bent de bewaarder en jij bent aansprakelijk, ook wanneer het dier schade aanricht in of rond het gehuurde pand. Ten tweede zijn de verweermiddelen smaller geworden dan onder het oude recht. De bewaarder kan zich niet bevrijden door een vreemde oorzaak in te roepen, zoals overmacht of de daad van een derde, en de oude regel dat er geen aansprakelijkheid is wanneer de fout van het slachtoffer een normale en voorzienbare reactie van het dier heeft uitgelokt, is uit de tekst verdwenen.

Het dier moet daarvoor zelfs niet actief iets doen. Een hond die op een fietspad ligt te slapen en waarover iemand valt, volstaat. Dat maakt één praktische voorbereiding belangrijker dan welke clausule in je huurcontract ook: je familiale verzekering, de burgerlijke aansprakelijkheid privéleven. Die polis is wat dit draagt, en ze hoort in orde te zijn vóór de verhuis en niet na het eerste incident. Controleer of je hond expliciet gedekt is, wat de franchise is, en of er uitsluitingen staan voor bijtincidenten.

Wat je verhuurder wél mag vragen, en wat niet

Zet je alles bij elkaar, dan valt het nogal scherp uiteen in wat juridisch overeind blijft en wat niet. Voor Brusselse contracten die vanaf 1 november 2024 zijn gesloten of verlengd geldt het strengste kader; daarbuiten beslist het contract, met de rechtspraak als tegenwicht.

• Mag: vragen of je een huisdier hebt, en je als kandidaat weigeren omdat je een hond hebt. Het Hof van Cassatie aanvaardde dat een eigenaar in een advertentie mag vermelden dat huisdieren niet toegelaten zijn, en hondenbezit is geen beschermd kenmerk in de antidiscriminatiewetgeving.
• Mag: een specifieke, gemotiveerde clausule opnemen. Een verbod dat de reden noemt, zoals beperkte oppervlakte, vloerbekleding, geluidsisolatie of hygiëne, overleeft bij de rechter beter dan een vlak verbod.
• Mag: het dier koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast is. In Brussel staat dat zelfs letterlijk in de wet, met de toevoeging dat er met name geen enkele agressiviteit mag zijn.
• Mag: het aantal dieren of de soorten beperken op basis van aanvaardbare redenen. Eén hond toelaten en drie niet, is dus perfect mogelijk.
• Mag: zich beroepen op het reglement van interne orde van het gebouw, ook wanneer hij zelf geen bezwaar heeft.
• Mag niet, in een Brussels contract vanaf 1 november 2024: het houden van een gezelschapsdier zonder meer verbieden. Zo’n clausule geldt als niet geschreven, ook wanneer ze in een bijlage staat.
• Mag niet: de huurprijs verhogen omdat je een huisdier houdt. De vrederechter in Willebroek oordeelde op 27 januari 2020 dat zo’n verhoging onwettig en disproportioneel was.
• Mag niet: een extra waarborg bovenop de wettelijke bedoeld als huisdierwaarborg. In Brussel is de waarborg sinds 1 november 2024 begrensd tot twee maanden huur en geldt een persoonlijke borgstelling óók als waarborg, zodat de twee niet gecombineerd kunnen worden. Elders bestaat er geen afzonderlijke huisdierwaarborg: de waarborg dekt de hele huurovereenkomst en is geen vergoeding voor het recht een dier te houden.
• Mag niet: de huur beëindigen op grond van de overtreding alleen. De rechtbank van Brussel oordeelde op 7 april 2006 dat het louter overtreden van het verbod geen bewijs van contractuele fout is; er moet aangetoonde schade of hinder zijn.

Schade bij vertrek: de plaatsbeschrijving beslist, niet de waarborg

Het conflict over een hond in een huurwoning speelt zich zelden af tijdens de huur. Het speelt zich af bij de uittredende plaatsbeschrijving, en daar verliezen huurders geld dat ze met een halfuur voorbereiding hadden kunnen houden. De basisregel is eenvoudig: je geeft de woning terug in de staat zoals ze bij intrede is beschreven, behoudens normale slijtage en ouderdom. Alles hangt dus af van dat ene document bij het begin.

Maak die intredende plaatsbeschrijving daarom met de hond in gedachten, ook wanneer je hem nog niet hebt. De schade die een hond aanricht zit bijna altijd op dezelfde voorspelbare plaatsen: plinten, deurlijsten en hoeken op neushoogte, de onderkant van de buitendeur en de tuindeur, de vloer net achter de voordeur, de trapneuzen, het gaas of de panelen van de tuinafsluiting en de grasmat vlak bij de deur. Fotografeer die plaatsen bij intrede en laat bestaande krassen en beschadigingen uitdrukkelijk opnemen in de tekst, niet alleen op foto.

Zorg dat de plaatsbeschrijving tegensprekelijk is, dus samen opgemaakt of door een deskundige die beide partijen aanvaarden, en dat beide partijen ze ondertekenen. In de drie gewesten is dat het document waarop een eindafrekening wordt gebouwd, en zonder tegensprekelijk document wordt elke discussie een welles-nietes waarin de partij met het beste bewijsmateriaal wint.

De waarborg is daarbij een zekerheid en geen plafond. Is de schade groter dan de waarborg, dan kan je voor het verschil aangesproken worden; is ze kleiner, dan hoort het saldo terug. In Brussel moet de waarborg sinds de hervorming binnen twee maanden na de teruggave van de sleutels worden vrijgegeven, behoudens betwisting, met een toeslag van tien procent van de maandhuur per begonnen maand bij een te late teruggave.

Het goede nieuws is dat de preventie hier goedkoop en bekend is. Omdat de schade op een handvol plaatsen zit en vooral ontstaat in de uren dat de hond alleen is, is bezigheid tijdens die uren de goedkoopste verzekering die er bestaat: een afgebakende eigen plek waar hij graag ligt, iets om op te kauwen of te likken wanneer je vertrekt, en een dagindeling waarin de alleen-tijd voorspelbaar is. Dat is geen juridisch advies maar het bespaart meer geld dan welke clausule ook.

Zo pak je het aan vóór je ondertekent

Tot slot de praktische volgorde. Wie dit rijtje afwerkt vóór de ondertekening, heeft in negen van de tien gevallen nooit een juridisch probleem, en in het tiende geval een dossier dat staat.

• Vraag twee documenten op, niet één: het huurcontract én het reglement van interne orde van het gebouw. Dat tweede document mag je opvragen, want het hoort op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd en bijgewerkt te zijn.
• Kijk naar de datum. In Brussel beslist de datum van sluiting of verlenging of het nieuwe artikel over gezelschapsdieren voor jou geldt; in Vlaanderen beslist de datum onder welke huurwetgeving je contract valt.
• Vraag de toestemming schriftelijk, ook wanneer de verhuurder mondeling meteen ja zegt. Een mail volstaat als bewijs, en formuleer de voorwaarde zelf: geen overlast, schade voor jouw rekening.
• Zet het dier concreet op papier in plaats van abstract: ras, schofthoogte, gewicht, leeftijd, of hij gechipt en geregistreerd is, of hij gesteriliseerd is, en hoe lang hij alleen kan blijven. Een verhuurder weigert een onbekende hond, niet een beschreven hond.
• Breng bewijs mee uit je vorige woning: de uittredende plaatsbeschrijving zonder opmerkingen over het dier, of een korte referentie van je vorige verhuurder. Dat werkt beter dan elk juridisch argument.
• Zet je familiale verzekering in orde vóór de verhuis en controleer of de hond gedekt is, want sinds 1 januari 2025 ben jij als bewaarder foutloos aansprakelijk met smallere verweermiddelen dan voorheen.
• Pas je adres aan in de hondendatabank bij de verhuis. Dat is verplicht, het kost vijf minuten, en het is het enige wat een gevonden hond binnen het uur thuisbrengt in plaats van na dagen.
• Zit er al een verbod in je contract of in het gebouwreglement, ga dan vroeg langs bij een huurdersorganisatie in plaats van eerst maanden met de syndicus te onderhandelen: in een mede-eigendom loopt je eigen route via de vordering voor bewoners zonder stemrecht, en daar hangen korte termijnen aan.
• Verzwijg het dier niet. Een verbod overtreden is op zich geen contractuele fout volgens de rechtbank van Brussel, maar een huurder die het onderwerp zelf heeft aangekaart staat bij elke rechter sterker dan een huurder bij wie het ontdekt werd.

Bekijk deze rassen

Lees ook

Veelgestelde vragen